北京隐奢逸境酒店管理有限公司CEO 潘小科：以资产管理为轴心，推动酒店价值重塑与绿色共生

近年来，不少酒店开始进入“更新周期”。老旧资产提质焕新、项目重塑定位、经营效率提升等关键词频繁出现，酒店投资人对于“资产价值如何持续增长”表现出前所未有的关注。与此同时，随着消费者需求加速分化、资产证券化工具不断完善、存量市场竞争加剧，酒店不动产的运营质量和价值管理方式正悄然发生变化。相比过去依靠规模扩张赢得市场的思路，越来越多企业开始把“资产管理”视为核心能力，也将酒店从“被动持有”转向“主动经营”。

在2025中国酒店与餐饮业品牌发展大会期间，中央广播电视总台央视网采访了北京隐奢逸境酒店管理有限公司CEO潘小科。他结合多年深耕酒店资产管理的实践，从行业趋势、方法论到绿色价值，为中国酒店资产管理的未来提供了独特的观察视角。

提问：当下，越来越多企业将资产运营效率视为品牌竞争力的重要体现。结合您的实践经验，您如何定义酒店资产管理的核心内涵？在一个项目的全生命周期中，资产管理体系通常会在哪些关键环节发挥作用？

潘小科：酒店资产管理的核心内涵是针对酒店不动产这一资产类别，以投资回报为导向，在资产的全生命周期进行主动的价值管理，实现酒店投资的良性回报。这里所指的酒店不动产资产既包括新投新建的，也包括存量的，当下国内最突出的问题集中在存量酒店资产，一方面国内已经形成了海量的存量酒店资产，另一方面，这些酒店资产运营效率、投资回报都极其低下，这些存量酒店资产亟待通过资产管理实现价值重塑与可持续增值。

隐奢逸境从2018年就开始深耕酒店资产管理，我认为，酒店资产管理的关键环节包括“投资、建设、融资、管理和退出”五大环节，每一个环节都应以投资的视角，带着价值创造或者重塑的思考，以市场为导向，与酒店行业的特征充分融合，以数据为依据进行决策。而针对国内存量酒店资产的普遍情况，我们一个特别深的体会是，要通过挖掘每一个酒店的特点实施差异化战略，从而实现开源的效果，同时结合着合理的成本费用管理，最终提升坪效与经营性现金流，达到酒店投资的良性运作。

提问：随着《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》出台，住宿业开始从“规模扩张”向“质量提升”转型，当前中国酒店资产管理正在从“运营导向”向“价值导向”加速升级，在您看来，这一变化背后有哪些结构性趋势？隐奢逸境是如何判断未来资产管理的主线逻辑的？

潘小科：当前酒店资产管理的转型背后，是房地产进入存量时代、资产证券化加速、消费者需求多元化三大结构性趋势的叠加。房地产进入存量时代，使得过去以“品牌引进”换取土地红利的旧范式失效，酒店必须回归商业不动产的本质——通过经营性现金流和资产估值提升实现投资回报。而资产证券化，特别是C-Reits推出后对于盘活基础设施投资起到了积极作用，下一步商业不动产也有可能推出公募Reits，这就在ABS的基础上为酒店投资“退”的环节创造了更加多元的通道，将促进酒店资产管理的快速、健康发展。而消费者需求的多元化，为酒店结合自身特点实施差异化战略提供了更加多元的选择，为挖掘每一个酒店资产的潜力提供了市场基础。

隐奢逸境资产管理的主线逻辑，即差异化战略、精益化管理、数字化决策和高品质的产品和服务。

提问：当前，中国酒店资产管理正从规模扩张转向精细化运营，越来越多企业尝试融合国际管理经验与本土市场特性。作为深耕高端文旅酒店资产管理的实践者，隐奢逸境在构建自身差异化竞争力的过程中，是如何把握“国际化标准”与“在地化表达”之间的平衡的？又如何通过系统性能力持续提升资产长期价值？

潘小科：隐奢逸境在融合国际标准与本土需求时，是从两方面来做的。一个是，将酒店资产分为标准化资产和非标准化资产，针对标准化资产，我们与国际酒店管理公司的品牌输出和运营管理相叠加，提供第三方资产管理服务，而针对非标准的酒店资产，我们以“一店一策”替代标准化复制，在统一的品牌理念和价值主张之下，对每个酒店进行个性化的定位、规划、设计和运营，同时，有在市场、销售、财务等专业领域由总部统一提供管理和服务。比如我们的自营品牌酒店，凉山文旅泸沽湖隐奢逸境酒店，我们是通过深度融合在地的摩梭文化和独有的在的属性，将酒店从空间、产品内容、与客人情感连接等方面进行设计，这家酒店也是万豪旗下Design Hotels联盟在中国内地的首家开业酒店成员，同时也与法国希思黎（Sisley）携手，搭建起国际品牌标准化和本土非标准化对话的桥梁。

另一个就是数据驱动决策升级，我们详细分析了国内酒店在市场推广、销售、成本费用管控、效率、市场竞争力、服务品质等各方面的内部管理需要和外部竞争环境，形成了一套自主研发的“可呼吸的智慧运营监测系统”，持续滚动地对末尾指标进行提升和优化。例如，在丽江金茂璞修雪山酒店项目中，通过天文主题差异化定位、扁平化的组织架构、新媒体运营等，持续提升其收入、利润和市场竞争力。

提问：随着“双碳”目标的推进，绿色低碳已成为酒店资产价值的重要维度。绿色运营不仅提升企业社会责任，也逐渐成为资产增值的新驱动力。在您看来，绿色资产在酒店项目中的核心价值体现在哪里？在实践中，如何实现绿色投资与运营收益的协同？

潘小科：绿色资产的核心价值在于提升资产溢价、降低长期运营成本、增强品牌韧性。绿色低碳不是成本负担，反而是“新奢华”的定义，通过绿色和可持续发展，与高端客群产生精神共鸣，提升酒店的市场定位，从而实现更好的经济效益，实现资产可持续增值，与此同时，还通过生态守护、社区共荣、治理优化，促进当地，特别是欠发达地区的发展。

2018年创建隐奢逸境公司的时候，我们的宗旨就是“探寻幸福生活方式”，源于对自然、人文与内心体验的深度融合。这正与如今的“绿色低碳酒店资产价值”的概念不谋而合。品牌始终坚持以酒店为载体，引导客人在天地间感受阳光、山野与在地文化，通过观星、徒步、禅修等深度活动，唤醒人与自我、自然及历史的对话，不仅使酒店实现经营价值增长，更致力于让每一位参与者——从客人、员工到社区——在文化的传承与自然的滋养中，共同探寻可持续的幸福之道。我们坚信，真正的奢华源于与自然、社区的和谐共生。

在今年8月底，隐奢逸境与四川省凉山州文旅集团共同打造的“隐奢逸境”品牌首家凉山文旅泸沽湖隐奢逸境酒店，将这种“绿色运营”理念融入到日常运营DNA中，比如说以最小干预原则设计建筑，通过能耗监测与供应链数字化降低能耗成本，同时以暗夜星空、生物多样性保护提升体验溢价；通过非遗工坊、本地就业创造反哺社区，形成文化沉浸式体验的差异化卖点，吸引高净值客群，也将绿色理念转化为品牌价值。